Quý III, với số vốn 1,5 tỷ vay thêm 600 triệu đồng, có thể mua được căn hộ, nhà phố hẻm tỉnh ven, đất nền tại thành phố và vùng phụ cận, theo chuyên gia.

Tôi làm dịch vụ xuất nhập khẩu, thu nhập 15 triệu đồng một tháng, hiện tích lũy được 1,5 tỷ đồng gửi tiết kiệm sắp hết kỳ hạn 3 tháng. Lãi suất tiết kiệm đang thấp dần trong khi giá nhà đất giảm nhiều khiến tôi muốn lấy tiền ra đầu tư trong giai đoạn 2023-2025.

Xin chuyên gia tư vấn giúp với số vốn hiện có tôi có thể mua được những loại bất động sản nào tại TP HCM hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An? Các mặt thuận lợi và khó khăn của từng loại tài sản đầu tư là gì?

Thu Hương, TP Thủ Đức

Tư vấn chuyên gia:

Trước khi đầu tư bất động sản, bạn cần xác định rõ 3 yếu tố: khả năng tài chính, nguyên tắc đầu tư và phương pháp. Về khả năng tài chính, với mức thu nhập 15 triệu đồng một tháng, nếu có khả năng chi trả số tiền cả gốc lẫn lãi mỗi tháng khoảng 8 - 9 triệu đồng thì có thể vay thêm tối đa 600 triệu đồng. Trong trường hợp không muốn bị áp lực tài chính, bạn không cần vay hoặc cân nhắc vay với tỷ trọng thấp hơn. Như vậy, tổng số vốn đầu tư dao động trong khoảng 1,5-2,1 tỷ đồng.

Về nguyên tắc đầu tư, bạn cần phải xác định mua bất động sản với mục đích gì. Khi chưa đạt được mục đích hoặc thời điểm chưa chín muồi thì chưa nên bán ra. Theo chia sẻ của bạn, mục đích mua bất động sản là đầu tư dài hạn trong giai đoạn 2023-2025, như vậy kỳ vọng tăng giá dựa vào cơ sở hạ tầng, cao tốc, metro, sân bay, đường vành đai, ăn theo khu công nghiệp hay quy hoạch lên đô thị, hoặc vì muốn khai thác dòng tiền ở những khu vực có nhu cầu thuê cao. Ngoài ra, kỳ vọng lợi nhuận phải cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng ít nhất 25% thì mới nên cân nhắc đầu tư.

Về phương pháp, có 2 cách đầu tư phổ biến, một là đầu tư dòng tiền (mua rồi cho thuê để thu về khoản tiền hàng tháng) và hai đầu tư lãi vốn (mua rồi chờ tăng giá để bán). Hiện nay thị trường trong nhịp điều chỉnh, giá tài sản có xu hướng rẻ hơn 1-2 năm trước, bạn có nhiều sự lựa chọn đầu tư bất động sản của bạn ở ngưỡng vốn 1,5-2,1 tỷ đồng trong giai đoạn 2023-2025.

Bất động sản dọc theo cao tốc Bến Lức - Long Thành đoạn giao cắt quốc lộ 1, huyện Bình Chánh, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Chung cư cho thuê ngay: là hình thức đầu tư dòng tiền, bạn chọn mua căn hộ đã hình thành, đưa vào sử dụng, khai thác dòng tiền cho thuê ngay. Lưu ý chỉ nên chọn những dự án đã vận hành không quá 5 năm, chưa bị xuống cấp và vẫn còn tiềm năng tăng giá. Những khu vực có thể đầu tư căn hộ cho thuê: các quận, huyện TP HCM và tỉnh lân cận như Biên Hòa, Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một, Bến Lức.

Với tài chính 1,5-2,1 tỷ đồng, nhà đầu tư mua được căn chung cư một phòng ngủ tại các dự án mới ở quận 9, 12, Bình Chánh, Gò Vấp, TP Thủ Đức. Những khu vực này đã hình thành thị trường cho thuê, có mật độ dân cư tương đối đông, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình hiện 3-4%. Tốc độ tăng giá trong giai đoạn thị trường bất động sản tốt từng đạt mức trên dưới 10% một năm. Tuy nhiên, trong 2 năm gần đây tốc độ tăng giá chung cư khá chậm, chủ yếu đi ngang. Bạn cần chờ thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn, ổn định trở lại mới kỳ vọng có lợi nhuận. Một hạn chế của loại tài sản này là hiện nay thanh khoản còn thấp.

Với nhà chung cư đã hoạt động khoảng 8-10 năm, 2 tỷ đồng bạn có thể mua được căn hộ 2 phòng ngủ ở các dự án cũ hơn thuộc phía Đông và Nam thành phố. Vì là khu vực khá phát triển nên lợi thế tạo dòng tiền từ cho thuê ổn định.

Nếu chịu khó đi xa, với 1,5-2,1 tỷ đồng có thể mua được căn hộ 2 phòng ngủ khu vực Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, nhắm đến đối tượng thuê là chuyên gia, kỹ sư lành nghề, công nhân lâu năm. Hiện lợi suất cho thuê chung cư Bình Dương bình quân 4-5%, trong giai đoạn 2019 trở về trước, tốc độ tăng giá của căn hộ tỉnh giáp ranh đạt trên dưới 8% một năm nhưng từ năm 2020 đến nay giá nhà có xu hướng đi ngang, thanh khoản chậm.

Các lưu ý khi đầu tư căn hộ cho thuê là phải nắm giữ dài hạn 2-3 năm trở lên, chọn nơi có mật độ dân cư đông đúc, khảo sát tỷ lệ lấp đầy ổn định, hiệu suất cho thuê không nên thấp dưới 3%, pháp lý minh bạch, ưu tiên các căn hộ đã có sổ hồng. Những dự án chưa có sổ mặc dù giá mua thấp và lợi suất cho thuê có thể cao nhưng rủi ro cũng lớn hơn.

Nhà phố cho thuê: dòng tiền 2 tỷ đồng bạn có thể mua nhà phố diện tích nhỏ tại các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, nằm trong hẻm (ưu tiên hẻm ôtô) nhưng có mật độ dân đông, cách trung tâm TP HCM 35-40 km. Khi chọn nhà lưu ý phải có kết nối với các trục hạ tầng giao thông lớn, chẳng hạn như nương theo tuyến Vành đai 3 và các cao tốc. Việc giao thương, đi lại giữa các khu vực trở nên dễ dàng, sẽ giãn dân cư từ trung tâm về các địa phương ít phát triển hơn.

Bạn nên chọn loại nhà phố hẻm tại các tỉnh phía Nam gần nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ dân sinh, hoặc các cửa hàng bán lẻ tại địa phương không quá 7 km, lợi suất cho thuê thuê trên dưới 3%. Trong các năm 2016-2019, nhà phố hẻm lớn tại các tỉnh giáp ranh TP HCM có khả năng tăng giá bình quân 15-20% một năm. Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng nhà phố hẻm ở các tỉnh có giá đi ngang hoặc bị giảm trên dưới 10% một năm. Loại hình này có tính rủi ro thấp, nhưng khi cần thanh khoản có thể nhà đầu tư chưa bán được nhà ngay nếu tình hình khó khăn chung của thị trường vẫn kéo dài.

Đối với cả nhà phố và chung cư cho thuê, nhà đầu tư cần trừ đi lãi suất vay ngân hàng (nếu có), chi phí rủi ro nếu gián đoạn cho thuê và chi phí bảo trí/cải tạo nhà cho thuê khi tính toán lợi nhuận đầu tư để đưa ra quyết định đúng đắn.

Đất nền: là loại tài sản đầu tư lãi vốn (mua chờ tăng giá) phổ biến nhất thị trường phía Nam. Với 1,5-2 tỷ đồng, bạn có thể mua được đất nền ăn theo đô thị hóa, hạ tầng, sân bay, khu công nghiệp như Củ Chi, Nhơn Trạch, Trảng Bom, hoặc những nơi sắp có đại đô thị như Cần Giờ. Dòng tiền trên dưới 2 tỷ đồng hiện có thể mua một nền đất 100 m2 với nhiều lựa chọn ở Củ Chi (vị trí cách TP HCM 40 km) hoặc Bình Chánh (hướng gần cao tốc Trung Lương). Mức độ tăng giá đất nền trong các năm 2016-2019 đạt trung bình 15 - 20% một năm. Giai đoạn 2021-2023 đất nền cũng giảm phổ biến ở mức 10-15% một năm.

Bạn không nên chỉ ưu tiên tìm mua những nền đất có giá rẻ mà hãy tập trung tìm hiểu kỹ các tiêu chí: có quy hoạch rõ ràng, có thể kết nối đến trường học, bệnh viện, và các tiện ích khác trong bán kính 7-10 km vì đối với đất nền thì pháp lý, khả năng thanh khoản và mức độ phát triển trong tương lai là những yếu tố tối quan trọng.

Các địa phương thuộc phía Nam có thể tìm mua được đất nền giá 1,5-2,1 tỷ đồng gồm: khu vực quanh sân bay Long Thành, khu Long Khánh, Nhơn Trạch, Biên Hòa (Đồng Nai); Bến Lức, Long Hậu, Tân An (Long An); Bến Cát, Tân Uyên, Bàu Bàng (Bình Dương). Nếu muốn nắm giữ đất nền lâu dài, bạn có thể xây phòng trọ cho thuê để có thêm thu nhập ổn định. Trong trường hợp giữ đất nền dài hạn qua khỏi giai đoạn bất động sản đóng băng, khi dấu hiệu phục hồi xuất hiện, tốc độ tăng giá trong 2,5-3 năm có thể kỳ vọng biên lợi nhuận tổng cộng 30-40%.

Đầu tư đất nền luôn tiềm ẩn rủi ro khi tình hình thị trường đi xuống, khi đó thanh khoản khó hơn so với những loại hình bất động sản sẵn sàng để cho thuê. Trong quá trình đầu tư đất nền không phải lúc nào cũng rải màu hồng như kỳ vọng. Việc chọn thời điểm để bán (bán khi hạ tầng hoàn thiện) là chìa khóa để chốt lời thành công.

Chung cư đang xây: là một loại hình đầu tư lãi vốn khá phổ biến tại thị trường bất động sản phía Nam phù hợp với dòng vốn trên dưới 2 tỷ đồng. Hiện nay, tại TP HCM chỉ có khu Đông có nguồn cung cho loại hình này, với giá trung bình 40-45 triệu đồng một m2. Trong điều kiện bình thường, tốc độ tăng giá tài sản này khoảng 10% một năm nhưng khi thị trường khó khăn giá thứ cấp giảm và giá sơ cấp đi ngang kèm theo nhiều chiết khấu khuyến mãi.

Giá chung cư phụ thuộc rất lớn vào pháp lý và tiến độ xây dựng, thường không xảy ra tình trạng tăng giá. 4 giai đoạn quan trọng của chung cư là xây móng, cất nóc, bàn giao, ra sổ đỏ. Mỗi giai đoạn này có thể chứng kiến một đợt tăng giá trong điều kiện thị trường bình thường.

Căn hộ đang xây không cần số vốn lớn ngay từ đầu, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra khoảng 30% giá trị căn hộ ở giai đoạn đầu. Tuy nhiên rủi ro khi đầu tư chung cư hình thành trong tương cũng rất cao vì nếu năng lực chủ đầu tư hạn chế (đang khó khăn dòng tiền, không thể hoàn thiện pháp lý) thì dự án sẽ bị gián đoạn, thậm chí dừng lại. Nhà đầu tư cần tìm hiểu rất kỹ về việc dự án đã có quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng và đủ điều kiện cho vay hay chưa cũng như năng lực của chủ đầu tư thể hiện qua những dự án trước đây như thế nào.

Dù lựa chọn bất cứ loại bất động sản nào, bạn cần theo dõi sát biến động giá, lợi suất cho thuê, tỷ suất sinh lời, thanh khoản, quy hoạch, pháp lý của từng tài sản. Bạn cũng cần trực tiếp khảo sát hiện trạng thực tế của bất động sản một cách cẩn thận để hạn chế rủi ro trong quá trình đầu tư.

Ông Đinh Minh Tuấn

Giám đốc khu vực miền Nam, nền tảng công nghệ Batdongsan