Sổ đỏ chỉ ghi hiện trạng lô đất, nhưng khi đi thực địa, bên mua thấy có căn nhà, tình huống có thể gây phiền toái, theo chuyên gia.

Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings (đơn vị chuyên tư vấn, đào tạo pháp lý bất động sản theo phương pháp thực hành tại TP HCM) vừa công bố khảo sát các tình huống phát sinh khi mua bán tài sản sai hiện trạng - điều đang diễn ra phổ biến trên thị trường trong giai đoạn 2020-2023. Trong đó, một tình huống điển hình được cảnh báo là chỉ mua đất nhưng trên đất có thêm căn nhà, nếu người mua bất cẩn công chứng qua loa, có thể gặp bất lợi.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings, cho biết mua bán nhà hoặc đất ngoài yêu cầu về tính chính danh (tài sản chính chủ), đã có sổ (giấy chứng nhận) còn phải lưu ý đến hiện trạng có sai biệt trên giấy tờ hay không. Tình huống mua đất nhưng trên đất có nhà, người mua thoạt đầu tưởng mình được lợi, có thêm tài sản, nhưng thực tế có thể phát sinh thêm nhiều phiền phức về sau.

Biển treo bán đất tại xã An Khương, Bình Phước đầu năm 2021. Ảnh: Phước Tuấn

Bà Vân giải thích, với tình huống này, người mua cần kiểm tra tính hợp pháp của căn nhà đó. Nếu trên giấy chứng nhận (sổ đỏ) chưa xác nhận hiện trạng căn nhà, phòng đăng ký đất đai khi đi thực địa thực tế khác với hợp đồng mua bán, cơ quan chức năng sẽ từ chối cập nhật biến động vào sổ. Điều này đồng nghĩa với việc người mua không thể sang tên tài sản này.

Trong trường hợp giao dịch tài sản chỉ dừng ở lại ở thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, người mua không nộp hồ sơ cập nhật biến động giao dịch, sẽ không thể hoàn tất thủ tục sang tên chủ mới.

Giải pháp cho tình huống này, theo bà Vân, là người mua đất phải kiểm tra căn nhà nằm trên đất đã có giấy phép xây dựng chưa, đã được hoàn công chưa. Nhiều khả năng đây là nhà xây sai phép hoặc không phép. Nếu thiếu các hồ sơ này, người mua đất cần yêu cầu bên bán hoàn tất thủ tục pháp lý trước, sau đó mới chồng đủ tiền, nhằm đảm bảo giao dịch an toàn.

Trường hợp căn nhà trên đất là nhà xây dựng sai phép, chưa hoàn công (thủ tục xác nhận công trình trên đất xây dựng đúng quy định) người mua có thể gặp khó khăn trong việc hoàn thiện pháp lý.

Theo quy định của pháp luật, những người đang sử dụng đất nhưng nhà trên đất chưa hoàn công sẽ không có quyền sở hữu căn nhà bởi tài sản đó chưa được pháp luật công nhận, chưa thể cập nhật vào sổ đỏ.

Việc chưa làm thủ tục hoàn công hoặc là không làm được thủ tục hoàn công sẽ đem đến một số bất lợi cho chủ sở hữu. Chẳng hạn như khi bị thu hồi đất, chủ tài sản sẽ chỉ được bồi thường giá trị đất, không được bồi thường căn nhà, kể cả khi tài sản này có giá bao nhiêu. Hoặc việc giao dịch mua - bán tài sản còn khiếm khuyết về pháp lý cũng khiến bị mất giá hoặc bị ép giá, thậm chí bị lỗ vốn.

Ngoài ra, CEO Mogin Holdings khuyến nghị, khi mua đất, phát hiện trên đất có nhà nhưng chưa được cập nhật trên sổ, trong nhà có người đang ở và phát sinh tranh chấp với chủ cũ. Tình huống này người mua cũng cần cân nhắc dừng giao dịch để tránh bị rơi vào vụ xung đột ngoài ý muốn.

Trung Tín