Căn nhà tôi muốn mua xây sai phép từ 3 tầng lên 6 tầng và không được hoàn công.

Tôi đang quan tâm một căn nhà riêng lẻ ở huyện Hoài Đức, Hà Nội. Khi kiểm tra giấy phép tôi thấy căn này xây sai phép, từ 3 tầng, một tum, một hầm lên 6 tầng một tum. Tôi đã kiểm tra, sổ đỏ không có vấn đề gì.

Tôi tìm mãi mới ưng ý căn nhà này, nhưng nếu mua cần thực hiện những thủ tục gì? Xin chuyên gia tư vấn.

Độc giả Hữu Khôi

Ý kiến chuyên gia:

Theo Luật Đất đai và Nghị định 43, trường hợp chủ sở hữu đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì cần làm thủ tục đăng ký biến động. Người mua sẽ được cấp giấy mới (sổ đỏ) hoặc được chứng nhận biến động vào giấy đã cấp. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan giải quyết thủ tục.

Với trường hợp của bạn, thửa đất đã có giấy chứng nhận, đồng thời chủ sở hữu đã được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên trên giấy chứng nhận chưa ghi nhận tài sản trên đất do xây dựng sai phép. Để được đăng ký biến động, sang tên, ghi nhận bạn có quyền sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở xây dựng trên đất, các bên cần thỏa thuận để người bán phải thực hiện nối tiếp hai thủ tục. Bước đầu tiên là đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Và bước thứ hai mới đến thủ tục chuyển nhượng.

Với thủ tục thứ nhất, hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc giấy chứng nhận đã cấp và bản sao giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở. Tuy nhiên, theo Nghị định 43, trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác nhận diện tích xây dựng sau không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được duyệt.

Trường hợp này, chủ nhà phải có văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng (UBND cấp huyện đối với công trình nhà ở riêng lẻ). Tuy nhiên, để có văn bản này, chủ nhà sẽ bị xử lý vì xây sai giấy phép. Theo Nghị định 16/2022, mức xử phạt từ 30 đến 40 triệu đồng, ngoài ra chủ sở hữu phải phá dỡ phần công trình vi phạm.

Do đó, bạn cần thỏa thuận với chủ nhà về việc tháo dỡ và thỏa thuận giá bán công trình trên đất chỉ tương ứng với quy mô ba tầng, một tum theo giấy phép xây dựng.

Nếu công trình vẫn đang thi công mà đủ điều kiện cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng theo thiết kế 6 tầng 1 tum thì bên bán có thể hoàn thành xin giấy phép điều chỉnh. Tuy nhiên, nếu không đủ điều kiện xin giấy phép, công trình có thể bị yêu cầu tự phá dỡ.

Trường hợp này, bạn cần thỏa thuận với bên bán về thực hiện nghĩa vụ lập hồ sơ cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh; nghĩa vụ tự phá dỡ phần công trình xây dựng vi phạm.

Nếu hành vi xây sai phép diễn ra và kết thúc trước ngày 28/1/2022 thì phần công trình vi phạm được phép tồn tại nếu đáp ứng đủ 6 điều kiện dưới đây:

Một là vi phạm xảy ra từ ngày 4/1/2018 và kết thúc trước ngày 15/1/2018 nhưng sau ngày 15/1/2018 cơ quan có thẩm quyền mới phát hiện hoặc đã có biên bản vi phạm hành chính, hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Hai là không vi phạm chỉ giới xây dựng.

Thứ ba, không ảnh hưởng các công trình lân cận.

Thứ tư, không có tranh chấp.

Thứ năm, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.

Thứ sáu, tình trạng hiện nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, bạn cần kiểm tra, xác nhận thời điểm chủ nhà xây phần công trình sai phép cũng như các điều kiện như trên. Nếu đáp ứng điều kiện thì bạn cần thỏa thuận với bên bán về nộp phạt vi phạm hành chính, thủ tục kiểm định chất lượng công trình, xác nhận về quy hoạch - kiến trúc của cơ quan có thẩm quyền và cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trong trường hợp công trình không đáp ứng đủ 6 điều kiện, bạn cần thỏa thuận với chủ nhà về việc phải tháo dỡ phần vi phạm, để còn lại 3 tầng một tum theo đúng phép.

Với thủ tục thứ hai, sau khi có giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc hoàn thành tháo dỡ phần vi phạm, các bên đã ký hợp đồng mua bán nhà có công chứng, chứng thực thì bạn hoặc bên bán nộp hồ sơ chuyển nhượng. Hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc giấy chứng nhận đã cấp và hợp đồng chuyển nhượng.

ThS Nguyễn Văn Đỉnh

Chuyên gia pháp lý bất động sản