Thời gian từ khi người mua đặt cọc để giải chấp căn hộ cho đến khi ký hợp đồng mua bán có thể phát sinh các rủi ro, theo chuyên gia.

Tôi có nhu cầu mua một căn hộ tại Gia Lâm, Hà Nội và được môi giới giới thiệu một căn với giá 2,8 tỷ đồng. Giá này rẻ hơn so với giá trên hợp đồng mua bán 300 triệu đồng. Chủ nhà muốn bán để tất toán khoản vay thế chấp chính căn hộ này tại ngân hàng. Tuy nhiên giao dịch mua bán theo môi giới là lập vi bằng tiền đặt cọc. Sau khi chủ nhà tất toán khoản vay, rút sổ sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu cho tôi.

Với trường hợp này, tôi cần lưu ý những gì để tránh những rủi ro? Xin chuyên gia tư vấn.

Độc giả Loan Ngô

Chuyên gia tư vấn:

Điểm thuận lợi với các bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng là hạn chế rủi ro về pháp lý hay vướng quy hoạch, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ít khi bị làm giả vì ngân hàng thường thẩm định các thông tin này để xét duyệt điều kiện cho vay. Do đó, khi bạn mua căn hộ đang thế chấp tại ngân hàng, bạn có thể yên tâm căn hộ sẽ có pháp lý đầy đủ, thậm chí nhiều dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Sau khi giải chấp tại ngân hàng, căn hộ trên sẽ đủ điều kiện giao dịch.

Tuy nhiên việc mua căn hộ đang vay ngân hàng cũng có điểm phức tạp khi bên bán không thể ký hợp đồng công chứng, sang tên cho bên mua ngay nếu chưa có tiền để trả ngân hàng và giải chấp. Nói cách khác, quan hệ mua bán "tiền trao, cháo múc" sẽ bị ngắt quãng do người bán cần phải nhận trước một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán trước từ bên mua nhưng vẫn phải đợi một thời gian để bên bán làm thủ tục giải chấp sổ và ký hợp đồng công chứng.

Như vậy, khoảng thời gian từ khi bên mua đặt cọc hoặc ứng trước cho bên bán một khoản tiền để giải chấp sổ cho đến khi các bên ký hợp đồng mua bán công chứng có thể phát sinh các rủi ro. Vấn đề mấu chốt là bạn cần kiểm soát việc sử dụng tiền cọc của bên mua cho bên bán phải thực sự được trả cho ngân hàng mà không sử dụng vào mục đích khác.

Đầu tiên, bạn cần tìm hiểu kỹ số tiền, trường hợp này là gần 2 tỷ đồng, mà bên bán đang nợ ngân hàng và cần thanh toán để giải chấp. Sau đó bạn và người bán sẽ ký hợp đồng đặt cọc có thể có sự tham gia của thừa phát lại (chức vụ được Nhà nước bổ nhiệm và trao quyền để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng). Việc tham gia của thừa phát lại không ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc nên có quy định bên mua sẽ thay mặt bên bán để chuyển tiền đặt cọc vào thẳng ngân hàng nơi đang nhận tài sản thế chấp. Mục đích của việc này để "kiểm soát" dòng tiền thực sự sẽ vào nhà băng nơi bên bán đang thế chấp tài sản.

Sau đó, ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ ký thỏa thuận ba bên với nội dung đồng ý cho bên mua chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng trả nợ thay cho bên vay. Nhà băng khi đó sẽ tất toán khoản vay và thực hiện thủ tục giải chấp, bàn giao hợp đồng mua bán hoặc sổ đỏ. Các bên có thể thỏa thuận ngân hàng sẽ bàn giao sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán sau khi giải chấp cho cho bên mua giữ nếu bên bán đồng ý với điều này.

Cuối cùng, các bên ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ như các trường hợp thông thường.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn

Chuyên gia pháp lý bất động sản, Đoàn luật sư TP Hà Nội